Ley de medianeras: qué establece el Código Civil sobre los tapiales que separan propiedades

El Código Civil y Comercial fija reglas precisas sobre los muros que dividen propiedades para evitar conflictos entre vecinos y garantizar la seguridad de las construcciones.

30/10/2025 11:18 am

En las ciudades donde las casas están muy próximas, las paredes medianeras suelen ser fuente de roces entre vecinos. Por eso, el Código Civil y Comercial de la Nación regula su uso, mantenimiento y límites a través de la conocida ley de medianeras. Su finalidad es prevenir disputas y asegurar la privacidad y estabilidad estructural de cada inmueble. Conocé los detalles.

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Según la norma, las paredes pueden clasificarse de distintas maneras: linderas, encaballadas, contiguas, medianeras, privativas, de cerramiento, de elevación o enterradas. En particular, la medianera es aquella que separa dos propiedades contiguas y pertenece a ambos vecinos por partes iguales. Esto implica una copropiedad compartida con derechos y deberes: ambos deben afrontar los costos de construcción, mantenimiento y reparación del muro.

Qué dice la ley sobre las medianeras

El Código Civil y Comercial establece las bases para el uso, conservación y límites de estos muros comunes. Los puntos más relevantes son:

Cerramiento obligatorio: cada vecino tiene el derecho y deber de levantar un muro lindero, encaballado hasta la mitad de su espesor. Debe ser estable, aislante y medir al menos tres metros de alto.
Adquisición y gastos: la medianería puede obtenerse por contrato o usucapión. Si un vecino construye el muro, puede reclamar la mitad del valor al otro cuando lo empiece a usar.
Prescripción: hay un plazo de cinco años para exigir gastos o derechos de medianería.
Uso y modificaciones: cualquiera de los copropietarios puede adosar estructuras o elevar el muro, siempre que no afecte su solidez.
Reparaciones: si la pared se destruye, quien la derriba debe reconstruirla con las mismas características. Las mejoras necesarias se pagan entre ambos, pero las decorativas corren por cuenta de quien las hace.
Renuncia: un vecino puede ceder su parte por escritura pública y liberarse de futuros gastos; si desea readquirirla, debe pagar el valor actualizado.

Limitaciones y precauciones

La ley también fija restricciones para proteger la seguridad y convivencia:

No se pueden construir pozos, cloacas o depósitos junto a una medianera sin respetar las distancias reglamentarias.
Si se colocan chimeneas u hornos, se deben levantar contramuros de al menos 16 cm de espesor.
Está prohibido abrir ventanas o huecos hacia el vecino sin su autorización.
El Código de Edificación exige que las aberturas estén a 1,80 m del piso para impedir vistas directas hacia otras propiedades.

A su vez, existen alternativas para equilibrar luz y privacidad, como vidrios fijos y opacos, celosías o ventanas sin partes móviles hasta una altura de 1,90 m.

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En propiedades bajo el régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), el administrador tiene la obligación de hacer cumplir las normas: debe intimar al propietario que incumple, convocar una asamblea y, si es necesario, consultar con profesionales para definir acciones legales. La ley prohíbe cualquier modificación que afecte la estructura o los espacios comunes, como cañerías o muros.

En conclusión, la ley de medianeras busca equilibrar derechos y deberes entre vecinos, garantizando la convivencia y la seguridad en zonas urbanas. Entender estas reglas puede evitar muchos conflictos antes de que empiecen.

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